Можно ли продать ипотечную квартиру в 2018 году: в ипотеку, повторная ипотека, с участием банка, без участия банка, как, продажа квартиры по ипотеке | Про-бабло.рф

Личные финансы

Можно ли продать ипотечную квартиру?

>Elena Elena
Март 06, 2018

Иногда происходит так, что собственник жилья, не выплатив всех денег по ипотеке, хочет его продать. В то же время, приобретая новую квартиру, владелец так же думает брать на нее кредит. Ясное дело, что могут возникнуть кое-какие проблемы. Теперь надо в этом разобраться.

Откуда брать необходимые средства

Сначала надо подумать, где взять деньги. Сделать это не сложно: надо воспользоваться услугами агентства недвижимости или онлайн-калькулятором. Потом надо высчитать, сколько денег придется доплатить, чтобы обзавестись новой квартирой. Узнав, сколько осталось доплатить по действующему займу, можно понять, насколько надо его увеличить.

Постоянно увеличивается количество квартир в России, которые взяты в ипотеку

Как сообщает Минстрой, в России было выдано ипотек в сентябре 2017 года в пол раза больше, чем в этом же месяце 2016 года. Это обошлось клиентам приблизительно в 190 млрд. рублей. Как сказал Михаил Мень, глава Минстроя, общей сложностью клиенты получили 100000 кредитов на жилье. Специалисты АИЖК говорят, что больше было получено ипотечных кредитов только в конце 2014 года. Агентство подсчитало, что в течение девяти месяцев люди получили целых 700000 ипотечных кредитов, общей сложности это где-то на сумму 1,3 трлн. рублей. Перед этим было сообщено, что в российских банках клиенты получили 600000 кредитов на жилье приблизительно на 1,1 трлн. рублей за 8 месяцев.

Лучшим вариантом для повторного займа, будет взять ипотеку в том же финансовом учреждении, где выдавался действующий кредит. Только с экономической стороны такое решение не всегда является правильным: условия по выдаче займа могут в любое время поменяться, так что имеется большая вероятность того, что в другом банке будет кредитная ставка ниже. Только придя в другой банк, получить новый заем намного труднее на большую сумму, ведь там придется указать в анкете обстоятельства того, какая у клиента кредитная история по действующему кредиту. Банк интересует не только, какой размер текущего займа, но и какой доход у клиента, чтобы можно было понять, сможет ли он выплатить долг. С юридической стороны никаких препятствий нет для оформления второй ипотеки, но сумма нового займа ограничена доходами его заемщика. Конкретного ограничения на соотношения платеж-доход нет, каждое учреждение решает самостоятельно, но в основном данный показатель не превышает 50%. Допустим, если у заемщика зарплата составляет 120 тыс. руб., а каждый месяц он платит по действующему займу 60 тыс. руб., то на новый кредит можно сильно не надеяться, так как от банка будет получен отрицательный ответ.

Можно выйти из этой ситуации так: с новым банком можно заключить сделку, согласно которой при получении ипотечного займа, не будет учитываться текущий кредит, а условия будут отлагательными. Конкурентов в данной сфере очень много, так что можно надеяться на лояльность финансового учреждения для получения ипотеки. Кредит он может дать с одним условием: надо отдать долг по первому займу.

В то время как владелец жилья ищет средства на приобретение новой квартиры, сразу же он должен выставить на продажу уже имеющееся жилье. По последним сведениям понятно, что поиск в 100 дней — это основной период на вторичном рынке. Скорее всего, чтобы найти клиента на квартиру, надо будет предложить цену на ниже, чем она стоит на рынке недвижимости, тем более с обременением.

Два варианта сделки

Когда покупатель на квартиру уже нашелся, необходимо начинать готовиться к сделке.

Существует два варианта по продаже жилья с еще не выплаченным ипотечным кредитом, и во всех случаях, принимают участие три стороны, а именно: банк-залогодержатель, покупатель, владелец жилья. Совершить подобную сделку без опытного специалиста вряд ли получится.

В первом варианте во время сделки меняется залогодатель. Данная операция проводится при содействии банка-кредитора, который применяет две депозитные ячейки. Одна нужна для того, чтобы заложить средства, которые понадобятся для погашения долга, другая же — для остатка стоимости жилья. Только при разрешении банка, можно оформить сделку по продаже квартиры. Договор после подписания направляют в Росреестр. Когда собственник жилья уже поменялся, то его продавец имеет право забрать деньги с первой ячейки для погашения долга. Финансовое учреждение выписывает покупателю погашенную закладную. С ней новый владелец жилья получает справку из ЕГРН, согласно которой обременения больше нет. После чего бывший собственник имеет право забрать средства со второй ячейки. Такой вариант не подвергает ни одну из сторон сделки к риску.

Можно воспользоваться другим вариантом в том случае, если банк не дает разрешение на продажу ипотечного жилья.

Все очень просто: покупатель выплатит ипотечный долг, в счет оплаты за квартиру. И тут основная задача — найти покупателя, который может внести сразу всю необходимую сумму. Все зависит от величины оставшегося ипотечного займа.

Для безопасности покупателя, стороны подписывают специальный договор, где обязательно указываются все условия сделки. Плательщик отдает оставшийся долг за собственника жилого помещения. В договоре это прописывается как задаток. Когда в банк поступают средства, он направляет заявление с просьбой о снятии обременения с жилья, после чего сделку о купле-продаже можно совершать. Когда все участники сделки подписывают договор, то проводится регистрация и бывшему собственнику отдают оставшиеся деньги.

В Москве не меньше половины жилья покупают напрямую

По данным «Инком-недвижимости», на сегодняшний день в столице на вторичном рынке, прямая продажа жилья составляет не менее 50% от всех предложений, а часть «альтернативных» — где-то 48,9%. Как подсчитывали специалисты, 3 года назад соотношение было 27,3% и 72,7%. Это значит, что за данный период в три года прямых продаж стало намного больше, чем «альтернативных». В феврале 2015 года пошел спад на заявленную стоимость вторичного жилья в столице. Изменившаяся конъюнктура в стоимости, привела к успокоению всех сторон альтернативной продажи, так как теперь можно не переживать, что деньги после продажи старого жилья, не обесценятся, пока продавец не найдет новую квартиру. Это значит, что владельцы жилья теперь не переживают за покупку новой квартиры, пока не продадут старую, зная, что в ближайшее время за двухкомнатную квартиру можно будет заплатить меньше, чем сегодня. Вследствие чего стали проводиться больше прямых сделок о купле/продаже. Но не надо думать, что «альтернативных» сделок сегодня нет, большинство людей все равно предпочитают продавать и покупать жилое помещение в одно время.

Надо понимать, что владельцу квартиры и банковскому учреждению такая схема сделки очень выгодна, чего нельзя сказать о потенциальном покупателе. Когда с помощью покупателя с квартиры будет снято обременение, действующий собственник может решить не продавать жилье, а просто от сделки отказаться. В таком случае, потенциальному покупателю ничего не останется, как требовать через суд, чтобы владелец квартиры ее продал. В таком случае может пройти много времени, прежде чем суд примет решение в пользу истца.

Как выбрать новую квартиру

И последним этапом в таком процессе, является найти новую квартиру. Намного легче, когда на будущей квартире нет никаких долгов, а находится она в обычной продаже. После того, как было от финансового учреждения получено на руки разрешение на получение ипотечного займа, то надо срочно собирать и готовить весь пакет документов на недвижимость, заказать его полную оценку, а также получить разрешение заемщика. Если принято решение приобрести жилье в здании, что только строится, то надо обращать внимание в первую очередь на те новостройки, на которые кредиты выдает тот же банк, где и действующий кредит. Данный факт положительно скажется на одобрении повторной ипотеки.

Если же клиент желает приобрести недвижимость на вторичном рынке, то надо проверить, нет ли на нее ипотечного займа. Зато просто найти жилье, что выставил на продажу банк, выдающий заем. Банки продают квартиры с залогом, найти подробную информацию о них можно на портале-витрине финансового учреждения. Данная процедура, намного сократит юридические риски, так как вся история жилья тщательно проверилась специалистами финансового учреждения. В данном случае, можно получить неплохую скидку. Банк, что стремится продать жилье под залогом, может предложить ипотечный заем на хороших условиях.

 

Elena Kazakevich
Здравствуйте, я Елена - автор этого блога и в целом проекта "про-бабло.рф". Я бывший сотрудник банка, кто как не я, знает все тонкости банковской сферы? Финансовая грамотность - неотъемлемая часть обеспеченной жизни. Кредиты, ипотека, инвестиции, личные финансы... Я помогу с этим разобраться. Подпишись на блог, чтобы не пропускать важную информацию!

Комментарии

Комментариев пока нет - станьте первым!

Добавить Комментарий

Your email address will not be published.