Ипотека

Покупка квартиры под сдачу: все нюансы

>Olga Olga
Февраль 06, 2018

На каком этапе покупать лучше квартиру, чтобы потом сдавать ее в аренду?

Квартиру в новых домах на этапе котлована возможно купить по самой минимальной цене. В то же время, если недвижимость приобретается, чтобы сдавать ее в аренду, то оценивать необходимо сразу ее стоимость и возможную упущенную выгоду. Сегодня средняя цена на аренду квартиры с одной комнатой площадью 40 кв. м., например, в Москве равняется 35 тысяч руб. в месяц. В случае, когда новостройка в начале строительства, до ее введения в строй придется подождать 2-2,5 года. За это время вы могли бы получить порядка 1 млн. руб. платежей за аренду. При выборе жилого комплекса на этапе строительства необходимо учитывать этот нюанс. Сможет ли рост цен проекта покрыть в период строительства возможный доход от сдачи в найм за тот же срок? В наши дни, когда темпы роста стоимости недвижимости, которая есть на первичном рынке, низки, покупка квартиры, чтобы сдавать ее в аренду, в готовом, близком к этому состоянию доме оказаться может более выгодной.

Какую выгоднее всего квартиру сдавать в аренду?

Сегодня наиболее ходовой товар – однокомнатные квартиры. На их долю в массовом сегменте приходится порядка 40% спроса. Порядка четверти всех арендаторов предпочитает жить в «двушках». На эти типы квартир будет приходиться 2/3 всего спроса на рынке. Востребованность «тянет» вверх ставки: быстрее всего растет плата за аренду однокомнатных квартир, далее идут объекты, имеющие две комнаты. Потому при приобретении квартиры, чтобы сдавать ее в аренду, нужно выбирать между данными двумя вариантами. Нужно также учитывать необходимость проведения ремонта в новостройке. При этом, в одно- или двухкомнатном жилье финансовые, временные затраты окажутся ниже.

Важно ли территориальное расположение новостройки?

Сегодня расположение жилья – один из важнейших критериев, что влияет на величину ставок аренды и на скорость сдачи недвижимости в найм. Подавляющее большинство арендаторов объекты выбирают, исходя из их близости к станции метро, наземному транспорту. Потому, выбирая новостройку для приобретения жилья, чтобы потом его сдавать в аренду, стоит учесть транспортную доступность. Когда она хорошая, вероятно, дороже можно будет сдать квартиру.

Стоит помнить о том, что на цене жилья в новостройках расположение вблизи к метро сказывается существенно. Если целью является получение высокого ежемесячного дохода, то станция линии подземки рядом — ключевое требование. Если владелец квартиры хочет «отбить» затраты на приобретение жилья за счет аренды, выгоднее может быть приобретение довольно дешевого жилья где-то в отдаленном районе. Причина — стоимость аренды не имеет пропорциональной зависимости от того, сколько стоит недвижимость. Например, квартиру в доме в «старой» Москве, но за МКАДом, возможно найти за 2,68 млн. рублей, а потом сдать в месяц за 20 тыс. руб. Тогда жилье окупится примерно за 10 лет. Если купить квартиру в новостройке рядом с метро, тогда средний срок возврата вложенных инвестиций дольше примерно в полтора раза.

Что выбрать: квартиру или апартаменты?

Стартовые цены на жилье в Москве находятся сегодня на очень низком уровне. Вы можете приобрести апартаменты по-прежнему на выгодных условиях. Порог входа низкий, а арендная стоимость апартаментов будет такой же, как квартир. Соответственно, вы сможете вернуть вложения быстрее.

Многие апартаментные комплексы сегодня «заточены» под арендный рынок. В них возможно приобрести недвижимость с отделкой, с меблировкой, с возможностью потом передать функции по сдаче в найм своей управляющей компании. Жилая площадь, которая находится в статусе квартиры, интересна окажется особенно тем, кто намерен на нее сам переехать или переселить своих родственников.

Что лучше: сделать ремонт самостоятельно или сразу купить квартиру с отделкой?

Ремонт жилья в новостройке, пусть минимальный, отнимает деньги, время. Простой жилья — упущенная выгода. За каждый месяц проводимого ремонта будет недополучен предполагаемый доход. Потому сначала нужно обратить свое внимание на новостройки с отделкой, что позволит сразу начать сдавать жилье после получения ключей, оформления права собственности. Там же, где ремонт проводится застройщиком, вероятность ведения шумных отделочных работ в соседних квартирах сведена к минимуму.

Может быть лучше сдать в аренду «голые стены», чтобы получить ремонт?

Сдача жилья без отделки в новых домах за символическую плату, в обмен на проведение ремонта очень распространена на рынке сегодня. На практике этот вариант для вас может обернуться головной болью. Часто последствием «бартерных отношений», заключаемых арендодателем со съемщиком будет растянувшийся на долгий срок довольно сомнительный ремонт. На предложения часто будут откликаться небольшие бригады ремонтников, приезжающих из стран так называемого ближнего зарубежья. Используя квартиру в качестве общежития, они будут параллельно заниматься другими объектами за «реальные» доходы. «По месту жительства» вестись работы будут «спустя рукава», так как финансового интереса тут нет.

Как обставить жилье с минимальным ущербом бюджету?

Не нужно обставлять квартиру старой мебелью, что хранится за ненадобностью на даче. Важное преимущество квартир для аренды в новых домах – новизна. Потому стоит приобрести недорогую, но новую, качественную мебель. Идеально здесь подойдет продукция известного шведского производителя. Чтобы лишнего случайно не купить, есть смысл выставить квартиру с уведомлением, что все самое необходимое будет куплено под нанимателя. Есть вероятность, что на подобное объявление внимание обратит арендатор, уже имеющий свою мебель, и как раз ищущий пустую квартиру.

Как можно определить адекватную ставку аренды?

У арендаторов, арендодателей расходятся и существенно представления о справедливой арендной ставке. Потому определить степень такой адекватности довольно сложно. Чтобы узнать стоимость аренды адекватную рынку, что позволит не продешевить и не затянуть время экспозиции до настоящей бесконечности, начать нужно с выяснения существующей усредненной ставки в районе. Это вам позволит приблизительно сориентироваться в существующей на рынке ситуации. Затем посмотрите, есть ли на территории новые жилые комплексы аналогичного класса, какой стоимости предлагаются в них объекты. Это дает возможность вам понять, насколько выше средних рыночных показателей будут сдаваться квартиры в новостройках. Знание этой разницы существенно упростит задачу. Однако самый лучший вариант – пригласить на осмотр профессионального оценщика. Будет это не очень дорого, но позволит определить в арендной ставке положительные, отрицательные параметры квартиры.

Сколько лет будет окупаться квартира за счет аренды в новостройке?

Точные цифры всегда будут зависеть от многих критериев. Если оперировать усредненными показателями, расчет выглядит так: по оценке профессионалов «Метриум Групп», квартира с одной комнатой в новостройке в «старой» Москве сегодня стоит в среднем 6,29 млн. руб. Усредненная же ставка в «однушках» аналогичного класса, без учета расположения и площади – 33 тыс. руб. в месяц. Не учитывая изменение уровня ставки аренды, весь срок возврата средств будет составлять порядка 16 лет. Выполняя индексацию на 5%, можно будет сократить данный период на срок до 12 лет.

Сроки могут существенно различаться, завися от класса вашей новостройки. Например, в элитном сегменте арендовать квартиру с одной комнатой можно за 130 тыс. руб. в месяц, усредненная же стоимость такой квартиры в новостройке составляет 30,73 млн. руб. Значит, она окупится в срок до 20 лет (не учитывая индексацию).

Может ли заработок от сдачи в аренду покрыть размер взносов по ипотеке?

Говоря о территории «старой» Москвы, жилых домах на финальной их стадии строительства, вблизи метро, вероятно, нет. Сегодня самая доступная однокомнатная квартира в уже готовом доме рядом с вестибюлем станции подземки будет стоить 7,92 млн. руб. Учитывая среднюю процентную ставку, средний срок кредитования (это 12,68% в год и на 15 лет), с первоначальным платежом в 20% от общей стоимости недвижимости, ежемесячный взнос будет равен 78,8 тыс. руб. Усредненная же ставка аренды квартир с одной комнатой здесь равняется 33,7 тыс. руб. за месяц. Даже если учитывать качественные характеристики квартиры, сдаваемой в аренду – новое жилье с хорошей инфраструктурой, планировкой, ремонтом, сдать в аренду ее более чем за 60 тыс. руб. за месяц не удастся. Говорить же об окупаемости квартиры, взятой в ипотеку, арендой возможно лишь в том случае, если первоначальный взнос достигает половину и даже более стоимости квартиры.

 

Комментарии

Комментариев пока нет - станьте первым!

Добавить Комментарий

Your email address will not be published.